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# 🤜 엄청 멋진 서울 월세살이 시작하기 🤛

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이 글은 🎓 미림여자정보과학고등학교 학생들을 위해 쓰여진 글이나, 자취 예정인 사람에게도 유용한 글이 될 겁니다.

부족한 부분은 가감없이 알려주세요. 감사합니다.

### 👋 자취 예정인 미림 학생들에게

출근이 확정된 어느날 선생님께서 종이로 된 계약서에 사인 하라며 주십니다. 아량 넓은 선생님(👨‍🏫) 덕으로 몇 주 기숙사 생활을 더 할 수 있는 게 아니라면, 여러분은 그 종이와 함께 기숙사에서 쫓겨나게 될 몸입니다. 자취를 해야만 하는 당신은 주변에 서울살이에 능숙한 분이 안 계실 겁니다. 또한 여러분의 부모님조차 서울 집 전쟁에서 여러분을 완벽하게 지키기란 어렵습니다. 보증금을 포함한 어떤 부분은 부모님이 도와주실지 언정, 살아야 할 자췻집의 월세나 공과금을 부모님이 모두 내주실 것 또한 아닐 겁니다. 이때부터 당신은 상경의 느낌을 제대로 받을 수 있을 겁니다. 이 짧은 튜토리얼이 상경으로 인한 외로움을 걷어줄 수 있기를 바랍니다.

## 💵 예상 월급 확인하기

**`자취 === 돈`** 입니다. 월급은 180만 원인데 월세로 50만 원, 일 년에 600만 원이 나가서 눈물을 흘리는 건 절대 남 일이 아니게 되었습니다. 하지만 같은 50만 원이라도 어떤 집에서 사는 가는 아주 큰 차이일 겁니다. 이를 위해 당신은 매달 통장에 들어올 돈이 얼마인지 제대로 확인해야 합니다. 만약 연봉이 2400만 원이라면 한 달에 얼마의 돈이 통장에 들어올까요? 2400/12가 절대 아닙니다. 우리에게는 매달 알짜 베기로 가져가는 세금이라는 게 존재합니다. 우리는 매달 월급에서 세금을 뺀 금액을 `실수령액` 이라고 합니다. 물론 회사측에서 어떻게 처리하냐에 따라 같은 연봉이라도 실수령액에 아주 약간의 차이는 있습니다. 하지만 표준으로 바로바로 확인이 가능한 사이트가 존재합니다. 월세는 확인한 금액의 1/3 이하의 금액으로 측정하는 게 좋습니다.

**연봉 계산기 / 실수령액 표**

> [연봉계산기](http://www.jobkorea.co.kr/service/user/tool/incomepaycalc?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_campaign=%EC%B7%A8%EC%97%85%ED%88%B4&utm_term=%EC%97%B0%EB%B4%89%EA%B3%84%EC%82%B0%EA%B8%B0&cmpid=sa_google&la_gc=TR10148105490&la_src=sa&la_cnfg=5020644&gclid=CjwKCAjw1ej5BRBhEiwAfHyh1M2ZUiuYWjRWGkkjiovaOLyf-Mth5KM199ftcKDquCupzNcidsSkThoCRb0QAvD_BwE) 
>
> [2020 연봉 실수령액 표](https://job.cosmosfarm.com/ko/calculator/salary)

## 🌈 거주 가능 구역 짜기

기숙사 생활로 등하교는 건물 → 건물이었던 삶을 살다가 지하철로 몇십 분, 버스로 다시 몇십 분? 이건 말도 안 됩니다. 입사가 확정된 회사를 기점으로 가장 가까운 지하철역을 우선으로 확인하세요. 예를 들어 2호선 강남역이라고 합시다. 출근 시간은 30분~ 40분으로 설정할 경우 역 간격을 2분으로 잡고 하나의 방향으로 대략 10개~ 15개의 역까지 당신이 살 수 있는 구역이 됩니다. 이럴 경우 다른 방향으로 최대 30개의 역이 후보군이 됩니다. 하지만 이렇게 해도 흔하게 자취구역이라 불리는 구역은 몇 없습니다. 우리가 잠실 같은 곳에서 살 수는 없잖아요?

더블 역세권이라 다른 구역도 가능하다면 그건 천운일 겁니다. 예를 들어 4, 7호선인 이수역이라면 많으면 60개의 역이 후보군에 오르니까요. 강남역에 회사가 있고 지하철을 이용하기로 했다면 구로디지털단지, 신대방, 신림, 봉천, 서울대입구역 등이 있을 겁니다.

만약 지하철역을 뒤져봐도 마땅한 역이 없다면 다음 후보인 버스를 생각해야 합니다. 도로 사정에 따라 차이가 많겠지만, 회사 근처의 버스 정류장을 카카오맵에서 찾아볼 수 있습니다. 정류장을 지나가는 여러 버스를 알아두고 그 버스의 노선도를 확인하여 하나하나 다 확인해야 하는 수고스러움을 감수할 수 있다면요. 또, 괜찮은 역을 발견했다면 카카오맵에서 출발시각을 실제 출근 예상 시간으로 설정하고 다시 확인해야 합니다. 도로 위 사정은 난잡하기 마련이죠....

이마저도 괜찮은 곳이 없다면 이제 최악의 환승을 고려해야 합니다. 몇몇 지하철역은 아주 멋진 환승 시스템을 가지고 있겠지만, 대부분은 그러지 않을뿐더러, 지하철 + 버스 환승은 절대 고려할 대상이 아니라는 사실을 우리는 알아야 합니다.

너무 많은 곳을 찾았다고요? 괜찮습니다! 우리는 거주 가능 구역을 확인하고자 이 과정을 거치는 겁니다. 후보군은 많으면 많을수록 아주 좋으니까요 🙂

## 🪑 자취 스타일 구상하기

자취가 결정되고 멋쟁이 유튜버가 올린 랜선 집들이 영상이 당신을 환장하게 할 겁니다. 낭만 가득한 자췻집이 사방팔방 눈에 띄기 시작하며 훗날 자취하는 당신의 모습도 이런 모습일 거 같죠. 우선, 그 착각에서 벗어나야 합니다. 이런 낭만으로 서울 내 거주는 사회초년생은 감당할 수 없는 큰 금액을 요구하거나, 굳이 이 글을 읽을 필요가 없기 때문입니다. 낭만은 멋진 집을 구하고 나서 정해도 괜찮습니다.

하지만 다양한 자취 스타일을 확인하기 위해서 영상을 확인하는 건 좋습니다. 복층이냐 단층이냐, 오픈형이냐 분리형이냐, 붙박이 스타일이냐 아니냐.... 의외로 원룸임에도 다양한 선택지가 있습니다. 이런 용어가 완전 처음인 분들을 위해 아래에 용어 설명을 기재하겠습니다.

**복층 vs 단층**
>
> 복층이란 한 세대에 층이 두 개 혹은 그 이상 존재하는 집을 말합니다. 그렇기 때문에 층고 (높이)가 일반 원룸의 1.9m 이 아닌 3.5m 가량 됩니다. 층고가 높으면 집이 뻥 뚤려서 시야가 잘 보존되고 윗층을 하나의 방으로 활용할 수도 있습니다. 집마다 다르지만 대부분 복층은 한 쪽 벽이 통유리라 멋진 시티뷰를 기대할 수도 있습니다. 대략 14년도 이후에 지어진 복층이라면 모든 공간마다 수납을 할 수 있도록 설계되어 있어 수납력도 뛰어나죠. 하지만 공기 순환이 어려워 여름엔 덥고, 겨울엔 추워 관리가 어렵습니다. 층고가 높고 면적도 넓어 관리비가 많이 나갑니다. 대지면적이 같은 단층이 관리비 5만원이라면 복층은 8~9만원 정도 합니다. 또한 올라가는 계단이 일반 계단 보다 높아 다칠 수 있습니다. 기숙사 생활 시 2층 침대에서 다친 경험이 있다면 복층은 여섯 번은 더 고민해야 할 것입니다. 사다리도 제대로 못 타는 사람이 잠결이나 만취 상태로 평균 보다 높은 계단을 안전하게 오르리라 생각하진 않으시길 바랍니다.
>
> 단층은 말 그대로 하나의 층입니다. 일반적인 집 형식입니다. 장점은 관리하기가 복층에 비해 쉽고 복층 보다 가격도 싼 편입니다. 관리비도 비싸지 않습니다. 하지만 활용 가능한 면적이 적고 분리된 공간을 기대하기 힘들며, 복층에 비하면 많이 답답하게 보이죠.

**오픈형 vs 분리형**
>
> 원룸 주제에 분리형도 존재합니다. 흔하게 1.5룸 이라고도 불립니다. 일반적으로 현관과 부엌, 화장실 입구까지 포함한 작은 공간 하나, 미닫이 문을 열면 생활이 가능한 생활실이 존재합니다. 자취를 결정하고 나서 부모님들이 가장 많이 추천하는 원룸 형식이 아마 분리형 원룸일 겁니다. 현관문과 생활 공간 사이 막아주는 공간이 있으면 에어컨이나 난방 등에 용이하고 배달이나 외출 시 문을 열 때 내부가 어느정도 차단되어 안전하기 때문입니다. 또한 공간을 분리하여 인테리어에도 어느정도 도움을 줄 겁니다. 다만 같은 크기의 오픈형 원룸보다는 답답하고 문으로 인해 약간의 공간이 낭비됩니다.

**붙박이**
>
> 아마 누구나 붙박이 용어 정도는 들어보셨을 겁니다. 이미 집을 찾아봤다면 옵션으로 자랑하는 중개사도 여럿 보셨겠죠. 의외로 생활에 꽤 유용합니다. 원룸 살이에 붙박이라고 하면 신발장, 옷장, 책상 등이 존재합니다. 일단 붙박이 가구는 일반 가구에 비해 공간 활용이 뛰어나고 더 깔끔해 보입니다. 간단하게 생각해보면 일반 옷장 가구 보다 천장까지 크고 맞춤형으로 짜져있는 쪽이 더 좋겠죠? 또한 가구가 옵션으로 되어 있지 않다면 구매하는 것도 부담, 이사할 때도 부담됩니다. 가구에 따라 이사 비용이 최소 5만원에서 30만원 정도로 늘어나지요.
>
> 하지만 내가 원하는 디자인, 손상 걱정 없이 사용하기에는 직접 구매한 가구가 좋기는 하겠죠.

## 🤸‍♀️ 발품 팔기

발품 팔기? 낯선 이 용어는 자취방을 인터넷이나 부동산을 발로 뛰어가며 알아보는 과정을 말합니다. 아주 유명한 직방, 다방부터 시작해 피터팬까지 우리 주변에는 많은 방법이 존재하죠.

**발품 파는 사이트**

| 사이트                                                                                   | 필자 의견                                                                                                                                                                                                                |
| :--------------------------------------------------------------------------------------- | :----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- |
| [![No.1 부동산 앱, 직방](https://raw.githubusercontent.com/You-J/Successful-life-in-Seoul/master/docs/image/logo_직방.png)](https://www.zigbang.com/)                                         | 너도 알고 나도 아는 사이트. 인기 주거 구역 (신림, 보라매) 에는 사기 매물이 많고 사기 매물 아닌 척 하는 매물도 많다. 하지만 보는 눈만 키우면 아주 좋은 사이트.                                                            |
| [![부동산 필수 앱 다방](https://raw.githubusercontent.com/You-J/Successful-life-in-Seoul/master/docs/image/logo_다방.png)](https://www.dabangapp.com/)                                        | 필자 경험상으로 직방 보다 사기 매물이 더 많았다. 직방은 아닌 척이라도 하는데 이곳은 너무 대놓고 사기요~ 하는 방이 많다. 하지만 정말 괜찮은 방이 몇몇 보인다. 직방과 다방 둘 다 끼고 살자.                                |
| [![네이버 부동산](https://raw.githubusercontent.com/You-J/Successful-life-in-Seoul/master/docs/image/logo_naver부동산.png)](https://land.naver.com/)                                                 | 허위매물이 거의 없지만 다른 서비스에 비해 사용이 불편하고 이곳에서 활동하는 중개사들은 직방이나 다방에서 더 활발하게 활동한다. 대충 어떤 유형의 방이 유행하는 지, 어떤 중개사가 이 구역을 휘어잡았는 지 정도만 확인하자. |
| [![집토스부동산 - 집을 구하는 새로운 기준](https://raw.githubusercontent.com/You-J/Successful-life-in-Seoul/master/docs/image/logo_집토스.png)](https://ziptoss.com/)                           | 일반인도 올릴 수 있고 유튜브 등으로 홍보가 많았던 서비스. 잘하면 중개수수료를 아낄 수 있고 주거 후기가 있어 한 번은 알아보자.                                                                                            |
| [![◆피터팬의 좋은방구하기◆원룸/아파트/쉐어하우스/부동산직거래](https://raw.githubusercontent.com/You-J/Successful-life-in-Seoul/master/docs/image/logo_피터팬.png)](https://cafe.naver.com/kig) | 중개사 보다는 세입자와 집주인이 글을 올리는 사이트. 중개수수료 절약이 가능하다.                                                                                                                                          |
| [![호갱노노 - 아파트 실거래가 1등 앱](https://raw.githubusercontent.com/You-J/Successful-life-in-Seoul/master/docs/image/logo_호갱노노.png)](https://hogangnono.com/) | 발품팔기 보다는 거주자의 후기를 확인할 수 있다. 오피스텔 거주 후기를 볼 수 있는데 방음, 벌레 여부, 건물 상태 등등을 확인할 수 있다. 그리고 해당 건물 시세도 확인할 수 있어 아주 유용하다. |

세상이 발전하여 온라인 발품 팔기도 가능한 세상이라지만 온라인 사기도 발전했다는 사실을 잊어선 안 됩니다. 인터넷에 올라온 괜찮은 가격에 멋진 집은 대부분 허위 매물이니까요. 또한, 몇 년 전 집 사진을 올려놓고 현재 상태인 마냥 굴 수도 있습니다. 그리고 중개사는 정말 괜찮은 집을 인터넷에 올리지 않습니다. 그런 집은 올리지 않아도 잘 나가는 집이라 굳이 귀찮게 올릴 필요도 없기 때문이죠. 온라인 발품은 동네 시세를 확인하고 동네마다 유행하는 집 형식과 그 주변을 꽉 쥐고 있는 중개사 전화번호 확인으로만 이용해도 좋습니다.

| 예시 | 설명 |
| :--: | :-- |
| <img src="./docs/image/직방_예시매물.png" alt="직방_매물예시" width="1500"> | 왼쪽의 사진은 직방 이라는 사이트에 올라온 매물입니다. 월세 100/37이라 적혀있는 이건 무엇일까요? `보증금/월세` 를 표현한 금액입니다. 보증금이란 계약기간만큼 집주인에게 잠시 맡기는 돈입니다. 특별한 경우가 없는 이상 집을 나올 때 원금을 돌려 받습니다. 즉 이 매물은 입주 시 100만원을 집주인 계좌에 잠시 넣고 매달 37만원을 월세 명목으로 내면 되는 거죠. |
| <img src="./docs/image/직방_예시매물_관리비.png" alt="직방_매물예시_관리비" width="1500"> | 이 사진은 위 매물의 관리비 항목입니다. 월세를 이미 내는데 무슨 관리비? 싶겠지만 월세는 주거하느라 건물과 토지를 일정 기간 차지 명목으로 내는 돈이고, 그 외 사람이 살기 위한 유지관리비 목적으로 내는 금액이 관리비입니다. 이 매물은 수도, 인터넷, 티비를 관리비 목적으로 내는 집이네요. |

하지만 이것 뿐만 아니라 건물 청소, 정화조 청소, 엘리베이터 유지비용 등등의 항목이 더 있습니다. 이런 사이트에선 다 생략하지만, 실제 계약서 상에는 존재하는 항목입니다. 또, 매물 바이 매물 이지만 여기 항목의 수도가 우리가 내는 공과금 항목의 수도가 아니라 건물 관리로 사용되는 수도비용 일 수도 있으니 확인이 필요합니다. 이를 제외하고도 다양한 항목이 존재합니다. 웬만한 원룸 건물은 집주인 이름으로 공과금이 들어가니 관리비 항목에 포함될 것이고 그 외의 가스요금 전기요금이 관리비에 포함될 수 있습니다.

인터넷으로 괜찮은 집을 발견했다면 중개사에게 연락해 그 집을 직접 확인할 수 있습니다. 하지만 중개사는 절대 그 집만 보여주려 하지는 않을 겁니다. 여러 질문 항목을 보내 작성을 요구하고, 그 리스트를 토대로 4~5개의 집을 더 보여주고자 할 겁니다. 처음엔 다양한 집을 보며 집 보는 눈을 키워도 좋겠지만, 대부분 미림 학생분들은 시간이 급한 사람일 겁니다. 그러니 아래와 같이 연락을 넣는 게 좋을 겁니다.

```
1000/45 (관리비 포함. 인터넷 필수)
00역~ 00역 사이 도보 5분 이내
1층 이하, 옥탑 제외
19.83미터제곱 이상의 집
생활실 및 화장실 창문 유
애완동물, 주차 무
풀옵션
건축 15년 이하 건물
n월 n일~ n월 n일 이사 예정

연락드린 방과 비슷한 방으로 부탁합니다.
```

위 내용은 제가 가장 많이 사용한 조건입니다. 차례대로 확인하겠습니다.

✔️ **1000/45**

보증금과 월세 그리고 관리비 포함 금액입니다. 가장 먼저 이 부분을 설정해야 합니다. 예상 월급 확인하기에서 이 부분은 정해졌으리라 생각합니다. 그렇다고 해서 2000/40이나 500/50을 못 가는 건 아닙니다. 대부분 보증금 1000에 월세 5만 원으로 측정하여 500/50이면 1000/45로 합의가 가능하기 때문입니다.

(_1000에 5만 원 카운트 500→1000은 예외로 5만 원. 500만 원 이하는 100만 원 당 2만 원)_

지역 마다 다르겠지만 이게 서울 평균입니다. 그리고 관리비 항목에 꼭 필요한 항목을 적어주시면 유용합니다.

✔️ **00역~ 00역 사이, 도보 5분**

대부분 중개사는 그 동네 뿐만 아니라 큰 구역을 잡고 활동합니다. 가능한 구역을 모두 기재하면 중개사가 방을 보여줄 때 더 괜찮은 후보를 보여줄 수 있겠죠. 도보는 대부분 50m 당 1분이라고 생각하면 좋습니다. 거짓말쟁이 중개사는 5분이라 해놓고 10분일 경우가 많기에 지도앱으로 확인하는 것도 좋습니다.

✔️ **지상층, 옥탑 제외**

사회가 어지러운 만큼 반지하, 1층은 피하는 게 좋습니다. 범죄에 아주 열린 공간입니다. 낮은 층수가 싼 이유는 확실하게 있습니다. 특히 옥탑방은 피하세요. 대부분 불법 확장 건축물이라 문제 생길 경우 (건물이 경매로 넘어가는 등) 보증금이나 남은 기간이 법에 보호받지 않습니다. 또한, 춥고 덥고 보안이 허술할 수 있습니다.

✔️ **19.83 제곱미터 이상의 집**

1평이라 불리는 것은 대략 3.3 미터제곱입니다. 평균적인 원룸 넓이는 5.75평, 대략 19.83 제곱미터입니다. 그 이하는 부엌, 화장실, 현관, 옷장, 이부자리 공간을 제외하면 빨래건조대 자리 제외 움직이기 힘든 공간이 나옵니다. 책상 둘 공간이 없어 접이식 침대 책상으로 살 거나 잘 빠진 집이 아니라면 이 정도 공간은 필요합니다. 대부분 중개사의 6평 정도 합니다~ 는 5.75평입니다. 알아두세요.

✔️ **생활실 및 화장실 창문 유**

원룸에 창문은 총 두 개 이상일 때가 좋습니다. 의외로 화장실은 냄새도 잘 나고 곰팡이도 잘 피고 습한 공간입니다. 생활실 (이부자리 두는 곳)은 대부분 창문이 하나 이상일 겁니다만 그래도 창문 유무는 아주 중요하니 잘 생각하고 창문 유무를 보내세요. 화장실은 창문이 없더라도 환풍기가 있는 곳도 좋습니다.

✔️ **애완동물, 주차 무**

다른 것들은 세입자가 스스로 포기해도 되는 부분입니다. 하지만 이 조건은 집주인이 내건 조건임으로, 중개사에게 이 조건을 빼고 보낸다면 바로 유무를 묻는 문자가 올 겁니다. 애완동물 동거 여부는 집주인들이 가장 싫어하는 항목 중 하나죠. 몇몇 곳은 애완묘까지는 허락하는 경우도 있습니다. 주차는 대부분의 미림 학생분들은 해당하지 않으시겠지만, 훗날 큰 걸림돌이 될 수도 있습니다.

✔️ **풀옵션**

흔하게 말하는 풀옵션은 세탁기, 냉장고, 가스레인지, 신발장, 에어컨입니다. 가스레인지가 아니더라도 하이라이트 (인덕션 비슷하지만 보다 성능이 낮음) 가 있을 수 있습니다. 꼭 필요한 물품이라 대부분의 원룸에는 있지만, 더러 없는 경우가 있습니다. 꼭 체크해야 할 항목입니다. 그 이상으로 전자레인지나 침대가 있을 수 있습니다. 하지만 이건 추가적인 부분입니다.

✔️ **건축 15년 이하 건물**

건축 15년 이하는 준 신축으로 생각해도 좋습니다. 그 이상은 노후 된 건물이지요. 건축 20년 30년 혹은 그 이상도 있을 수 있으니 중요하게 생각해야 할 항목 중 하나입니다. 노후가 심한 건물은 벌레가 아주 심하고 하수구를 통한 냄새 등의 문제가 심합니다. 피하는 게 좋습니다.

✔️ **n월 n일~ n월 n일 이사 예정**

입주 가능한 일자입니다. 집마다 입주 가능한 기간이 다르고 그에 따라 보여질 집도 다르니 꼭 확인하세요. 정확하지 않으면 n월 초 등으로 기입하셔도 좋습니다.

✔️ **연락드린 방과 비슷한 방으로 부탁합니다.**

직방, 다방 등으로 업자와 연락했다면 꼭 이 멘트가 붙는 게 좋습니다. 취향의 방이라 연락했는데, 업자가 완전 다른 취향을 보여줄 수 있습니다. 아무리 위 항목으로 보냈다 한들 중개사가 완벽하게 당신의 취향을 맞추기란 어려우니까요.

위의 문자로 중개사와 연락을 했다면 통화가 올 겁니다. 중개사와 대화를 나누고 꼭 _"명함 한 장 이 번호로 보내주세요~"_ 라고 하세요. 하루에 하나의 부동산만 갈 게 아닐 뿐더러 명함으로 사기 중개사인지도 확인할 수 있고 직방일 경우 허위 매물을 보여줬다면 신고하여 10만 원 가량의 돈을 받을 수 있습니다. 또 몇 개의 매물을 보여줄 건지도 확인하세요. 보통 3 ~ 5개 보여줍니다. 그럴 경우 한 집당 10분 이라고 생각하고 스케줄을 짜는 게 좋습니다.

중개사와 멋지게 약속을 잡고 집을 보러 왔다고 생각합시다. 당신은 하루에 최소 3개 이상의 집을 보는데 그 모든 집을 하나 하나 다 기억할 수 있을까요? 또 10분 가량의 시간 동안 완벽하게 집을 파악할 수 있을까요? 만약 그럴 수 있다면 구글 수석 엔지니어로 취업 하신 모양입니다. 당신은 절대 완벽하지 않기 때문에 체크 리스트를 짜는 것이 좋습니다. 집 보는 눈이 생긴다면 굳이 세세한 체크리스트 까지는 필요없겠지만 이 글을 읽는 당신은 아마 처음일테니 제가 작성한 리스트를 예시로 보여드리겠습니다.

**📋 체크리스트**

- 금액 (보증금/월세 관리비 n만원 티비 인터넷 등등)
  - 평수/층수
  - 위치 (00역 도보 n분)
  - 옵션 (풀옵션, 붙박이 옷장 및 신발장 등등)
  - 창문 n개 화장실 창문 유
  - 벽지 상태 (곰팡이 유무, 누수 자국 유무)
  - 수압
  - 옵션 상태 (세탁기 상태 등등) 
  - 창문 상태 (오래된 1중 창 or 3중 창)
  - 엘베 유무
  - 집 방향 (창문 방향이 남향인지, 서향인지 등)
  - 건축 n년
  - 집 주변 환경 (유흥시설 등의 유무)
  - 가스 상태 (중앙 제어 or 개별)
  - 주소
  - 계약 가능한 단위 (1년 or 2년)
  - 배민 켜서 배달 가능한 곳 확인 (은근 중요)

몇 가지 상태는 당신이 완벽하게 파악할 수 없을 겁니다. 그럴 때 중개사에게 모조리 물어보면 됩니다. 몇몇 중개사는 매물을 지키기 위해 주소를 알려주지 않을 수 있으니 편하게 지도앱으로 확인하는 게 좋습니다. 주소의 필요성은 아래에 다시 언급하겠습니다.

문제가 발견되면 중개사에게 즉시 물어보는 게 좋습니다. 예를 들어 곰팡이 자국이나 누수 자국을 발견했다면 **`"곰팡이 자국이 있는 데 벽지를 혹시 바꿔주시나요?"`** **`"누수 자국이 있는데 누수 있는 집인가요? 있다면 수리해주시나요?"`** 라고 물어보세요.

중개사가 집주인에게 들은 이야기가 있다면 바로 알려줄 것이고 아니라면 이야기해야 할 거라 말할 겁니다. 이런 집은 후보에만 올려두세요. 계약 의향이 있다 밝힐 때 이 부분이 해결되면 계약 의사 있는데 확인해달라 하면 아주 빠르게 처리해줄 겁니다.

위 체크 리스트를 통해 몇 개의 후보군을 만들었다면 이제 주소를 통해 서류 작업이 남았습니다. 발품 파는데 무슨 서류냐 할 수 있지만, 등본을 떼야 합니다. 토지대장나 건축물대장 을 말이죠. 이건 주소만 알고 있으면 누구든 확인 가능합니다. 정확한 주소까지 알아야 말이죠. 몇 호인지까지 알아야 합니다. 특히 오피스텔 경우 대부분 건물 한 주인이 아니라 세대마다 주인이 다르니 꼭 제대로 알아야 합니다. 등본으로 확인해야 할 것은 건물 용도와 융자 그리고 소유자입니다.

**등본 사이트**
> [토지(임야)대장 열람·등본발급 신청](https://www.gov.kr/mw/AA020InfoCappView.do?CappBizCD=13100000026&HighCtgCD=A02001001&Mcode=10207)
>
> [건축물대장 등·초본 발급(열람) 신청](https://www.gov.kr/main?a=AA020InfoCappViewApp&CappBizCD=15000000098)

**건물 용도**

건물 용도는 **`근린생활시설`** 과 **`주거`** , 이 두 가지만 기억하면 됩니다.  근린생활시설은 사무실이나 학원 등 사업에 이용되는 시설입니다. 대부분 근생이라 부르는 곳입니다. 아마 여러분이 건물 용도로 확인하게 될 근생은 근생 2종이라 나올 겁니다. 대부분 근생은 거르는 게 좋습니다. **`연말정산 시 주거용 시설은 월세에 대한 일정 금액을 돌려받습니다.`** (50만원 월세일 경우 72만원을 돌려받음) 주소 이전은 가능하나, 이런 혜택은 받을 수 없습니다. 크게 이런 이유로 근생을 추천하지 않습니다. 그 외에 다세대 다가구 등 딱 읽어도 주거용일 것 같은 용도라면 괜찮습니다. 이 경우를 거르고 싶다면 중개사에게 근생은 후보에서 빼달라고 애초에 문자를 보내는 것도 좋습니다. 중개사도 사람들이 근생을 꺼린다는 걸 잘 알고 본인들도 좋아하지는 않기에 바로 이해할 겁니다.

**융자**

융자는 건물의 빚이 있느냐 없느냐입니다. 그건 여러분이 읽어서 제대로 파악하기 어렵겠지만, 빚이 많으면 많을 수록 건물이 경매에 넘어갈 확률이 높습니다. **`주택 임대차보호법`** 으로 여러분의 보증금은 아마 경매로 넘어가도 돌려받을 수 있으나 그건 특수한 상황입니다. 하지만, 모르는 문제를 찍을 수도 있는데 굳이 '선생님 사랑합니다💕' 적어서 교무실에 불려갈 필요는 없는 듯이 일을 벌일 필요도 없습니다. 잘 모르는 문제일 경우는 부모님이나 주변 사람에게 물어보는 것이 좋습니다.

**소유자**

마지막으로 소유자입니다. 대부분 부부가 공동명의로 소유하는 경우가 많습니다. 이걸 확인해야 하는 이유는 간단하게 말하면 사기를 방지하기 위함입니다. 계약할 경우 입주할 방을 소유한 사람은 김떙떙 씨인데 계약서에는 이땡땡 씨일 수도 있기 때문입니다. 드문 경우겠지만, 여러분이 당하면 확률 100%의 슬픈 일이니 꼭 확인해야 합니다.

이렇게 열심히 집을 정해서 계약 의사를 중개사에게 알립니다. 그럼 중개사가 계약 일정을 잡아줄 겁니다. 준비물은 당신의 **`주민등록증`** 입니다! 이것만 있으면 중개사가 알아서 다 처리해줄 겁니다. 하지만 확인해야 할 것은 **`집주인의 참석 여부`** 입니다. 대부분 집주인이 계약을 함께 진행할 겁니다. 정상적이라면 집주인과 중개사 그리고 당신이 자리에 참석하겠지만, 집주인이 없을 수도 있습니다. 이때, 계약을 진행할 중개사나 **`대리인이 위임장은 있는지, 제대로 된 도장이 찍혀있는지`** 등을 확인해야 합니다. 집주인이 자리하지 않다면 이중 계약이나 사기를 의심해도 좋겠지만, 당신은 아마 위임장이나 제대로 된 서류를 파악하기 힘들 테니 보호자에게 부탁하는 게 좋습니다. 그마저도 어렵다면 정보의 바다에 헤엄쳐서 얻은 지식을 베이스로 깔아두세요. 최악의 경우에 당신은 돈을 날릴 수도 있습니다. 잘살고 있다가 쫓겨날 수도 있죠.

> 대부분 중개사가 **`계약금`** 을 요구할 겁니다. 아직 계약서에 도장을 찍지 않아 특별히 그 집에 대한 권리 주장이 어려운 상태에서 집주인이 다른 사람과 계약해버리면 곤란하죠. 그럴 때 계약금으로 집주인에게 **`계약 우선권을 주장`** 할 수 있습니다. 하지만 알아야 할 것은 계약금은 당신이 그 사이에 여럿 이유로 그 집에 도장을 찍지 않아도 **`돌려받을 수 없는 돈`** 입니다. 영 걱정되면 n 만 원 정도만 보내도 괜찮으냐 물어봅시다. 그 정도 돈이라도 계약 우선권을 주장할 수 있고 사라져도 큰 지장이 없는 돈이기 때문입니다.

제대로 된 중개인이라면 당신에게 토지대장과 건축대장을 펼쳐가며 이것저것 설명해줄 겁니다. 위 건물에 융자가 얼마 있고 소유자는 김땡땡 말땡땡 공동 소유이며 보증금 월세가 얼마이며 옵션은 무엇이며 등.... 만약 당신이 입주 시 벽지를 교체하기로 했다면 그것까지 상세하게 써져있을 겁니다. 모든 내용이 난생 처음 본 계약서 앞에 선 당신이 파악하기 힘들지언정, 하나하나 들어두는 것이 좋습니다. 듣다가 이상한 내용은 말하는 것이 좋습니다. 예를 들어 옵션에 신발장이 없다던가 알고 있는 주소와 다르다던가 같은 내용 말이죠. 도장 찍는 순간 되돌리기는 어렵습니다. 이왕이면 보호자 혹은 능숙한 어른과 함께 자리하세요. 그들은 당신보다 몇 배 더 많은 계약서에 도장을 찍은 사람이기 때문이죠.

계약서에 도장을 찍었다면 **`보증금의 10% 금액을 계약금 명목`** 으로 보내야 합니다. 이 계약금은 계약 전 보내는 계약금과 다른 종류입니다. 무조건 서류상에 고지 되어있는 월세 입금처에 보내야 합니다. 아마 제대로 된 곳이라면 그곳에 보내라 할 겁니다.

멋지게 도장을 찍었다면 입주 일자부터 계약된 기간까지 그 집은 당신이 살 주거공간입니다. 축배를 드세요! 아주 잠시만 말이죠. 이제 해당 주소를 가지고 그 지역 동사무소나 인터넷으로 **`확정일자`** 를 받아야 합니다. 확정일자란 법적으로 당신이 일정 권한을 가진, 당신이 세입자라는 걸 확인받는 겁니다. 이 과정이 없으면 법적인 문제가 있을 때 불리할 수 있으니 계약서에 도장 찍는 순간 처리하는 게 좋습니다.

**확정일자 받는 사이트**

> [대한민국 법원 인터넷등기소](http://www.iros.go.kr/pos1/jsp/help2/jsp/006001001001.jsp)

서류에 도장을 찍은 후 중개사는 당신에게 `중개수수료`를 요구할 겁니다. 법적으로 정해진 중개수수료 계산법은 아래 사이트에서 확인 가능합니다.

**중개 수수료 계산기**

> [중개수수료 계산기](http://www.serve.co.kr/maemul/pop_cal3.asp)

한도액 즉 이 계산기로는 중개인은 이 금액까지만 받으세요~지만 한도액을 주는 게 암묵적인 규칙이라 그 금액을 영수증을 주며 요구할 겁니다. 굉장한 사유가 없다면 그 금액을 입금하세요. 그 금액으로 중개사는 당신의 계약 기간 동안 자잘한 일을 처리해줄 겁니다. 집주인과의 불편한 언쟁에서 벗어날 수 있다는 건 아주 중요한 일이니까요!

## 🚛 이사하기

확정일자까지 받았다면 다시 축배를... 가 아니라 이사 준비를 해야 합니다. 미림인 한정이겠지만, 기숙사 담당 선생님께 말씀드려야 합니다. *"취업으로 0월 0일 기숙사 퇴소하려고 합니다."* 그리고 사감 선생님께도 똑같이 말씀드려야 합니다. 이 뒤는 여러분의 3년 미림 생활 경험으로 완벽하게 처리 가능할 겁니다. 매 학기 마다 하는 행동처럼 박스에 짐을 넣고 이부자리를 청소하고... 뭐 그런 과정이 필요할 겁니다. 그럼 새집까지 어떻게 이동하냐? 는 여러분의 선택에 달려있습니다. 짐이 박스 3개 안이라면 카카오택시 벤티를 이용하거나 타다의 큰 차종으로 이사 할 수 있습니다. 다만 원래 그런 종류의 서비스는 좌석에 짐을 두지 않게 되어있습니다만, 기숙사 생활의 적은 짐이라면 트렁크 안에도 다 들어갈 겁니다.

멋지게 기숙사에 인사하고 새집으로 갔다고 칩시다. 아! 그 전에 이사 시간을 집주인에게 미리 알려야 합니다. 집주인과 당신이 만나 계약서 내의 옵션이 다 있는지 다 확인하고 간단한 규칙을 알려주실 겁니다. 그리고 입주하기 전 집 상태를 다시 확인하는 마지막 기회가 될 겁니다. 능숙한 집주인이라면 입주 전 세탁기나 그런 기기들 작동 여부를 모조리 파악했겠지만, 또 아닐 수 있으니 입주 전이나 입주하고 바로 확인하는 것이 좋겠죠?

모든 확인이 끝났다면 보증금의 10%의 계약금을 제외한 나머지 보증금을 집주인 계좌로 보내야 합니다. 만약 입주한 곳이 월세 선불 제도라면 월세까지 보내야겠죠! 이때 당신의 부모님이 돈을 주신다 하여도 꼭 당신의 계좌로 돈을 보내야 합니다. 보증금이나 월세 뿐만 아니라 계약 전이나 후까지 **`모든 돈은 당신의 계좌에서 서류 상에 고지된 계좌로 보내야 합니다.`** 또한 90%의 보증금이 900만 원이고 월세가 40만 원이면 한 번에 940만 원을 보내는 것 보다는 900만 원 한 번, 40만 원 한 번 보내는 게 더 좋겠죠?

집주인에게 돈까지 보내고 모든 내용을 인계받았으면 이제 정말 축배를... 이 아니라 아직 남았습니다. 이사한 해당 행정구역에 당신의 이사를 알리는 **``전입신고``** 를 해야 합니다. 또한 모든 **``공과금``** (수도, 가스, 전기)가 관리비에 포함된 게 아니라면 공과 처에 당신이 이사 왔음을 등록해야 하죠! 전입신고 경우 이사 후 일정 기간까지는 괜찮으나, 그 이상의 기간을 넘겨버리면 돈을 내야 합니다. 기간에 따라 다르기 때문에 이사한 즉시 이 모든 과정을 처리하는 게 좋습니다. 전입신고는 해당 동사무소나 인터넷으로 가능하고 도시가스는 해당 구역을 관리하는 회사가 있습니다. 특정 지역마다 어떤 회사가 관리하는지 확인 후 명의 변경하세요.

**전입신고 사이트**

>[민원안내 및 신청](https://www.gov.kr/main?a=AA020InfoCappViewApp&CappBizCD=13100000016)

**공과금 사이트**
>
> [수도](https://i121.seoul.go.kr/cs/cyber/front/cvplsvc/NR_onlineCvplPopup.do?pageNm=B04_Form&_m=m2&_auto=null&searchMkey=&searchNapgi=&searchCsNm=&paramCsNm=&paramMkey=&existMkey=&faqseq=)
>
>[전기](https://cyber.kepco.co.kr/ckepco/front/jsp/CY/F/A/CYFAPP0011002_esb.jsp)
>
> 도시가스 (서울 내에서도 지역 마다 기관이 다르니 지역명 + 도시가스 명의 변경 으로 검색해야 합니다.)

모든 공과금은 자동이체를 걸어주세요. 어느정도 할인이 되며, 전화 및 인터넷으로 신청 가능합니다.

추가로 가끔 전 세입자의 문제로 이사 당시 공과금 결산을 하지 않았을 수 있습니다. 그럴 때는 일차적으로 집주인에게 협조를 구하고 협조하지 않다면, 중개사에게 연락하여 처리를 부탁하세요. 중개사가 중개비를 받는 이유 중 하나입니다.

## 💭 문제 해결하기

이제 정말 축배를 들고 직장 생활을 이어나가는 도중 집에 문제가 생겼다고 가정해 봅시다. 예를 들어 지독한 장마로 인한 누수, 전기 콘센트의 고장 등등 월세 생활에서 소모품인 전등 교체 등이 아니라면 모조리 집주인에게 수리를 요청할 수 있는 부분입니다. 옵션에 포함된 기기가 당신 문제로 고장 난 게 아니라면 그것 역시 수리를 요청할 수 있습니다. 그럼 먼저 어떤 식의 문제가 일어났는지 기록하여 중개사 혹은 집주인에게 전달합니다. 이왕이면 초기에 큰 문제를 잡는 게 좋겠죠? 그러므로 입주 초기에는 온 집을 다 뒤져 문제 있는 부분이 없는지 확인해야 합니다.

## 🍻 훗날 생각하기

아! 행복한 생활을 이어나가는 도중 당신은 이 집이 무척 싫어졌다고 가정합시다. 지금이라도 당장 이사를 하고 싶지만, 당신은 계약기간이라는 것에 사로잡혔습니다. 그럴 때 해결 방안이 있습니다. 바로 새 세입자 찾기 입니다. 엥? 집주인도 아닌 당신이 무슨 수로 새 세입자를 찾는다는 겁니까? 싶겠지만 아래의 방법을 통하여 해결 가능합니다.

**계약 기간 도중 이사 가기**
1. 집주인이나 중개사에게 이 사실을 알립니다. "직장 이직의 문제로... 이사 예정... 새 세입자 구한 후 연락..."
1. 해당 중개사나 다른 중개사에게 집을 올립니다. (일명 복비라고 20만원 가량의 돈이 듭니다.)
    1. 그게 싫다면 직거래 사이트인 피터팬이나 다방 그리고 토스를 이용하세요. 직접 집을 올리면 복비를 아낄 수 있습니다.
    1. 중개사만큼은 아닐지언정 예비 세입자에게 집을 설명하고 보여주어 계약 의사가 있는 사람을 찾으세요.
    1. 찾았다면 집주인이나 중개사에게 알린 후 예비 세입자와 집주인 or 중개사 에게 서로의 연락처를 주세요. 
1. 진행 상황을 공유받으며 계약서에 도장까지 찍었다는 사실을 확인 받았다면 다시 처음으로 돌아가 이사를 진행하시면 됩니다. 발품 팔기는 그 전에 해도 좋지만 계약서는 꼭 예비 세입자가 도장까지 찍었다는 사실을 확인한 후 진행하세요. 드문 경우지만 집주인이 계약서까지 찍은 세입자가 있음에도 불구하고 세입자가 사정이 있다더라 등의 이유로 더 거주하기를 바란다면 거절하셔도 좋습니다.

그리고 계약 만기가 다가왔습니다. 당신은 만기 3달 전에 집주인이나 중개사에게 계약 기간 연장이나 이사 사실을 알려야 합니다. 더 살아달라 집주인이 부탁할 수 있지만 완곡하게 거절하세요. 보증금을 빌미로 요구할 수 있지만, 집주인은 결코 그럴 권한이 없습니다. 다시 발품 찾기로 돌아가 집을 찾아 이사하세요.

이사를 결정하고 집을 빼게 되었으면 정해진 일자를 집주인에게 고지하세요. 집주인은 이사 시간에 맞추어 입주했던 것처럼 옵션이나 집 상태를 확인할 겁니다. 그리고 공과금 결산과 보증금까지 결산해줄 겁니다. 이때 결점이 있다면 집주인이 당신에게 돈을 요구하거나 원상복구를 요구할 겁니다. 예를 들어 도어락 키를 분실했을 수 있죠. 계약서에 아마 옵션이나 집을 원상복구 하라 적혀있을 겁니다. 이왕이면 나가기 전 확인하여 원상복구 하는 게 좋습니다. 괜한 트집을 잡는 것을 방지하여 입주 시 집 사진을 아주 꼼꼼하게 찍어두는 것이 좋습니다. 본인이 하지 않은 일에 돈을 물려주는 건 억울하니까요. 큰 결점이 아니라면 벽지는 소모품이기 때문에 굳이 물려줄 필요가 없습니다.

## 😭 마무리

필자는 부모님 집에서 귀하게만 자라다, 갑자기 서울의 집 전쟁에 끼어들게 되어 많은 혼란을 겪었습니다. 너무 급하게 출근을 하게 되었습니다. 그 덕에 적은 자금과 적은 시간으로 집을 구하게 되었죠. 첫 월세살이는 너무 우울했습니다. 하지만 그 덕에 집에 관해 이것저것 알아보게 되었습니다. 학교에서 아무리 개발을 알려준다 한들 여러분의 주거에는 그 누구도 관심 없을 겁니다. 서울에 어른이 있는 게 아니라면 혼자서 모든 걸 해결해야 할 친구도 있겠죠. 사회생활도 한 번 안 한 당신을 만만하게 보는 어른들에게 이리저리 휘둘려 괴상망측한 곳에 몸을 뉘어야 할 수도 있습니다. 회사생활도 고달픈데 끔찍한 곳에 돈을 내가며 잠들면 눈물로 한강을 이루는 밤이 두렵고 많이 힘들 겁니다. 어쩌면 자신을 많이 탓할 수도 있습니다. 하지만 서울은 노련한 어른도 혀를 내두르는 무서운 곳이고 그곳에 홀로 선 당신은 이미 멋진 어른으로 한 발자국 내디딘 겁니다! 고군분투하며 깨달은 짧은 지식을 여러분께 공유하여 여러분의 첫 홀로서기에 한 치라도 도움이 되었으면 좋겠습니다.

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